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物业管理的整体构想与创优规划
住宅社区作为建设开发有限公司“东方城市系列”的又一经典之作，
以其建筑的现代风格和完美的协调性，构筑了又一具有现代生活气
息的城市景观。“以人为本”不仅仅是一句口号，在东方明珠城的
每一个细节都充分体现出建筑对人的关心，以她的色彩、材质、结构、
尺度以及施工质量，点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺
术的杰作，透射出人文关怀，使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出
物业的价值。针对东方明珠城社区物业管理的整体情况，我们确立了东
方明珠城住宅社区物业管理的管理构想。
一、管理思想
公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势，把东
方明珠城社区创造成为一个温馨家园。
二、管理组织
公司将建立一支年轻化、专业化，高素质、复合型的管理队伍，对东
方明珠城社区实施专业化的物业管理与服务。
1、多层次、多角度的激励员工，满足员工的物质和精神需求。
2、主张管理者与员工之间的沟通，体现人与人之间的平等。
3、关注员工自我价值的实现，使员工与公司共同发展进步。
4、为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上、相形见拙者下”。
5、建立培训体制，使每一个员工掌握物业基本技能，能够胜任本职岗
位工作，成为合格、称职的物业服务人员。
三、管理特色及创新点
公司坚持“业主至上、的宗旨，“全方位管理、多功能服
务”的管理手段。
1、推行首问负责制，一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受
部门的限制，均应热情接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。
2、倾听业主的心声，在社区内设置“心连心信箱”，了解业主需求，
解决业主反映的问题。
3、关注业主生活质量的提高，倡导“以业主为圆心”的服务理念，我
们不仅做好24小时安保服务，24小时接待服务，16小时保洁服务，管理
处还将经常组织各种活动，增进物业与业主的交流，创造祥和文明的住宅社区。
四、创优规划
（一）、近期工作目标
一年内，业主开心入住，装修无违规现象；
第二年内，创市物业管理示范住宅小区；
第三年…… 保市优、创全国物业管理示范住宅小区；
（二）、实施方案
1、在公司总经理领导下，在行业主管部门指导下，专门成立由公司职能部门
人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组，其中管理处主任
为执行组长，并明确创优小组职责。
2、完善各部门、各岗位的操作规程，规范日常操作。
3、做好日常工作记录，注意资料的积累、整理，做好考评、资料的归档及
达标申报等工作。
4、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考核检查，公司创优指导小组
做好东方明珠城社区创优的指导、监督工作。
5、建立“服务明星”评比制度，明确奖惩措施，引导员工共同做好社
区的创建工作。
第三部分管理机构设置和管理人员
的配备、管理及物资的配备
一、管理机构模式
东方明珠城住宅城社区的物业综合管理工作，由天祥物业有限公司下属的东
方明珠城管理处负责，管理处下设综服科、安保科、维修部、环境科。
组织结构图
二、管理人员的配备
管理处定编94人，其中主任、副主任各1名，各部门负责人4人，由物业公司
聘任，授权到东方明珠城住宅社区实施综合管理。
接待员：2人，接待业主的来访和投诉并及时处理。
文员：1人，负责社区房屋及业主的有关资料的存档工作和信息收集工作。
财务：1人，负责社区的经济核算和各种费用的收缴工作。
卫生清洁工：21人，负责社区的卫生清洁工作，每天清扫公共场所、绿化带
及人行道、楼梯道等公共部位。
绿化管理养护工：2人，负责社区内的绿化及花草树木的养护培植工作，并对
业主的垂直绿化（阳台摆花）和庭院绿化进行指导。
治安员：54人，负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作，配合派出
所、车管、消防等部门维护正常治安秩序，负责管理社区的停车场以及出入社
区的各种车辆，维护社区的交通秩序；
维修工：7人，负责社区的房屋及设施设备的维修、养护。
三、管理人员的录用与考核、培训计划
（一）、管理人员的录用要求
分类岗位职责条件备注
管理处主任全面负责社区物业管理工作大专以上文化，三年以上物业实际管
理经验公司选派
综服科科 长负责财务、接待业主来访以及社区各项服务事业的经营、管理大
专以上文化，具有管理经营能力，两年物业管理综合服务工作经验公司选派
保安科科 长全面负责社区安全管理和车辆管理。
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